分析称中央不满高房价 国土部与住建部互相推诿矛盾深化

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国土部将出控制单宗地块交易规模制度严查土地闲置；土地供应量将由按计划配置改为灵活调整

本报记者 王冰凝 北京报道

地价与房价之争已经是具有中国房地产市场特色的老话题。6月23日，一份来自于国土资源部的全国620个地产项目土地成本调查报告，用数据反驳了住建部此前地价上涨因素是推动房价上涨六大主因之一的说法，并使得地价与房价之争再起波澜。在这场类似于鸡蛋和鸡孰先孰后的口水战背后，国土部显然不是只想为自己辩解那么简单。

7月30日，据接近国土资源部的消息人士向记者透露，国土资源部此次对土地市场的调查后，公布土地成本只是给开发商一个提醒，真正要做的是将全面整顿土地市场，并对土地市场进行政策性调整，这其中包括弹性供应以及控制单宗地块出让的规模等一系列政策。在这份报告引发一场争论过后，政策如何调整无疑是接下来又一轮的谈资。

摸底土地成本另有深意

6月23日，国土资源部公布的一项调查报告显示，在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中，多数地价占房价比例在15%-30%之间，平均为23.2%，其中在30%以下的约占78%。

据了解，国土资源部此次调查于5月底开展，调查对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目。

在这份引起大家广泛争议的调查报告中，国土资源部认为，最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系。

但就在国土资源部刚刚公布官方数据后，中国房地产协会就表示了不同的看法。中房协副会长兼秘书长朱中一公开接受采访时表示，官方公布地价成本是好事，但有两个关键问题需要计算在内，一是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格有时间差。二是土地增值税也很重要，它肯定是跟地价密切相关的，所占比重较大。在国土资源部公布的地价中，土地增值税这块是缺少的。

“如果不把这两个因素计算在内，那么国土资源部的结论是经不起考验的。”朱中一说。

“住建部和开发商都曾说过高房价是由高地价引发，这相当于把高房价的责任推给国土资源部。而住建部一直回避的投机因素，则被国土资源部形容为极度扭曲的供求关系。这正反映了两部委为了自身利益而相互推诿，双方激烈博弈的结果则是中央政府不满高房价，逼迫国土资源部先站出来整顿土地市场，下一步可能会是住建部出来整治投机因素带来的空置房问题。”丰瑞世纪地产分析师戴晓光认为。

此后，国土资源部未再公开对此发表看法，但上述消息人士告诉记者，国土资源部调查地价成本，并不仅是为了证实地价并非高房价的元凶，警醒开发商，而主要是为了下一步大力整顿土地市场，同时计划对土地市场进行政策性调整。

拟按市场灵活调整供地量

国土资源部虽然没有直接公布下一步的政策规划，却间接对公众表达了下一步将整顿土地市场的决心。

在国土资源部官网刊载的一则评论文章中，赫然指出，针对目前的房地产形势，国土资源部这次对地价成本的摸底，是为下一步政策性调整收集事实依据。同时，这次摸底也是对各地开发商的一个警醒，还购房者一个公开、透明的环境。

该文章还指出，以“地王”闲置为代表的囤地行为，恶化了本已失衡的供求格局。事实上，极度扭曲的供求，才是高房价的真凶。因此，唯有加大用地供应力度，严查闲置土地行为，确保已供用地迅速形成住房供给，才能清除高房价的病根。

与此同时，《华夏时报》记者从接近国土部消息人士处获悉，在供地制度方面，国土资源部可能会进一步制定科学、合理的弹性土地供应制度，根据土地市场的变动，做到土地弹性供应，灵活调整提地供应量。

同时，据其透露，中央正在考虑普通商品住房用地的出让完全采用招标的方式进行，而不是单纯遵循土地拍卖“价高者得”的规则。

业内专家分析认为，相比“价高者得”的拍卖方式，投标的方式不大会推高地价。另外，在选择中标企业时则可剔除过高或过低的报价，综合考虑定价及开发商运作能力实行“价中者得”，以此来抑制地块周边开发商的提价冲动。

据悉，上海市政府相关部门已经着手酝酿新的措施，借鉴香港“勾地”制度，改变“价高者得”的原有模式。

另外，《华夏时报》记者还了解到，为了避免单宗土地由于供地规模过大，出现开发商在竞标后开发不了造成闲置的情况，全国可能会采用控制单宗地块出让的规模的制度，缓解地王地段的激烈竞争。此前南京已有实行“小宗地出让”的做法。

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已着手整顿闲置地

国土资源部整顿土地市场的计划早已付诸行动，最初则是从整顿闲置地入手的。

据记者了解，7月23日前后，国土资源部国家土地总督察办公室发出通知，要求各国土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察。

据了解，针对这些闲置地王，广州市已经率先行动，目前，广州市国土房管局正在对8块地王进行清算。这其中就涉及保利、富力、中莱投资、恒大地产等公司。据悉，这些开发商没有如期缴纳土地出让金，已经构成了违约，目前，广州市国土房管部门对其违规行为研究了处理意见。但该处理意见一旦经广州市政府批准后，这些开发商将受到没收土地出让金、收回土地使用权并且进行罚款的处罚。

而对于媒体热议的不断出现的“地王”现象，在近日的国土资源部党组务虚扩大会议上，国土资源部部长徐绍史称，国土资源部门要跟踪分析，“坚决遏制违规违法用地。”徐绍史预测，第三季度，征地拆迁、项目开工建设等将会非常集中，他提出，对趁机圈地、搭车用地等行为要予以密切关注。

正如徐绍史所言，国土资源部的一系列政策性调整的计划，正面临着重重矛盾。

据记者了解，国土资源部计划加大供地力度，就面临着全国各地下半年建设用地指标吃紧的矛盾。近日，在国土资源部近日召开的党组务虚扩大会议上，地方国土官员们已将下半年用地紧张的形势摆上了台面。辽宁和广东省用地需求与国土部下达的用地指标分别有将近75万亩和16万亩的缺口。此外，成都、大连等地也面临新增建设用地计划缺口比较大的问题。

而这一切，都在考验着国土资源部的执政能力。

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