年轻朋友们（创业签订合同需谨慎呀）

小小燕

希望本人经历对各位年轻创业的朋友有帮助！！
本人于2013年来潼南开了一个摄影，很快找到自己觉得很如意的门市，并于当天看好，当天签订合同（合同时间定为2013到2017年，付清了租金及房东要求的押金！（当时天真的觉得房东真是好人，因为还给了我7天的装修期）由于没有任何经验，当然也根本没有仔细看合同的条条款款，也觉得合同根本就是一张纸能有什么用！
（当时直接与装修公司签订合同，按照我的要求进行装修和改装，（当时房子一楼是装修过的）纵然我要把很多东西按照我的要求改装，不用质疑！装修一个多月正式完工（经营几个月后，前期投资的摄影各种道具器材，发霉损坏，只能尽力弥补）到了第二年交房租，房东提前了25天就给我发短信，叫我准备好房租，不用说我们早准备好啦，就给房东说没问题该交当天，一定按时，（信息中我就给房东讲了各种情况，生意也不好做，希望他考虑一下门市递增的问题（到处门市租金都在降价，我们在涨，没办法一纸合同）  ，他没有回复我（直到叫房租当天，他过来我和老公讲了很久，他开始一直都不同意说明年在考虑，我们说第一次创业，现在生意确实也很一般，等等。。。他说就当支持你们年轻人，少2000元，我很少于他交流，都是我老公跟他讲话，我老公很内向，没有什么好多言语的！他就写了收据，我老公说要不要注明你少了2000元，他说没事，他收到这么多就写这么多，没什么事的，我们单纯的觉得也是没什么关系，对他万分感激，觉得他人好！就到建行去取钱，然后到工行和他一起去存的现金在他户头上！（当时在场的只有我店里的员工和我还有我老公和房东）平常基本没见到过房东，他也没来过！
直到2015年1月15好上午应该是10点到11点之间的样子，我接到房东打来的电话!刚好那天一家人到遂宁去耍，是在去遂宁的路上接到他电话的（他问，生意好不好，说做不走得话要提前做打算，怎么怎么样的。。我还特别记得一句话，他说今年是不可能考虑少租或者怎么样，还说我之前就违约少了他2000块，我当时就无语了，但也没放心上！
（今年5月11号下午，我给房东打电话，说各方面情况，他语气也不好，说不可能考虑什么，不想跟你扯，我也觉得很不高兴，因为连沟通的可能都没有，我就告知他那我们把今年房租做满就不租了，押金会不会退，（他说不租了怎么可能退，先这样我很忙，直接摔了我电话整个通话过程应该有4分钟左右）我就郁闷了，当时没安心搬的，这样我就不得不搬了，我想几千押金不退就算了！因为之前就有这个想法所以是看了门市的，所以新门市在我给房东讲过后第二天就签合同了，6.12号我们就搬迁了，6.13号上午，房东来那边门市了，当时我和老公在清理一些小东西，他一进来就在拍照，然后过来语气很好的说，你们好久交钥匙，要到期的时候吗？我们说还有些东西没拿完，等到了 我们就交给他（他还特别说了镂空花的隔断，说他也没用，叫我们撤了，我当时还觉得我之前误会房东了，他还真好！本来不打算要的东西还喊我们拿走！我就特别给他讲，我说什么都没弄坏，只有玻璃门，我们搬柜子拿不出去，所以下开半边，但是完好的，下个租门市的也可以直接上起！！心想几千我不要了，这点也应该没什么问题！他走了。直到25号也没来找我，我就给他发了短信，说已经整理好，他可以来拿钥匙，他没回，26号早上，我店里很忙，他发短信我没看到，打电话叫我开门，我说不好意思我有点忙，这会走不到麻烦他过来拿下，一分钟后他就来拿钥匙了，

29号，下午我就收到法院信息，（我无语了，居然成了被告）一头雾水了！！给他打电话不通，短信只回复，一切由法院判决！
写了这么多，可能各位看官也累了，请见谅！
总结下吧，也算是给大家一个忠告!
  1。不管是租住房还是门市，合同一定要看好，最好给专业人士鉴定，别一时耿直，嫌麻烦！（我的合同就是个坑爹的例子，专业人士一看就说这是个完全不公的合同，）

小小燕

租赁合同登记备案问题
网上看到一个案例：张某将自有的200㎡商业用房出租给李某经营饭店，双方签订2年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了 明确约定。合同签订后，李某依约交付了租金并装修了房屋，开始营业。因该房屋地理位置好，生意兴隆。半年后 ，市场租金普遍上涨，张某有些后悔，于是以租赁合同未经备案为由，主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议。那么 ，租赁合同未经备案是否无效呢？
1、关于租赁合同登记备案的法律规定
根据《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途 、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案” 。《城市房地产管理法》属于全国人大制定的法律，该条规定以“应当”对登记备案加以规定，立法宗旨在于要求对租赁合同进行备案 。因此确认租赁合同是否有效关键在于该条规定是否为强制性法律规定。
《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“ 房屋租赁实行登记备案制度。答订、变更、终止租赁合同的 ，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案” ；第32条规定：“ 违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书 ，并可处以罚款；（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；（三）未征得出租人同意和未办 理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款”。 《城市房屋租赁管理办法》虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效，但是鉴于它属于部门规章层面的法律文件，不能规定合同效力问 题。
公安部的《租赁房屋治安管理规定》规定：“私有房屋出租的，出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿 ，向房屋所在地公安派出所申请登记；单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申 请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”。可见出租私人或单位所有房屋用于他人居住 ，既要到房管部门，又要到公安机关登记。
笔者认为，未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合 同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需要 ，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定 ：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其 他物权不能转移”，因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦 及规避一些税费，公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少一些，但出于交易安全的必要，律师建议租赁双方应进行登记备案 ，以减少合同风险。
2、出租房屋应办理的法律手续
⑴出租人与承租人签订书面租赁合同；⑵双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提 交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件；⑶在市 、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。

晓风泪残

参考资料：
（1）.中华人民共和国合同法第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（2）.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
五、违约责任
第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法
第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

由以上法律法规，可以知道楼主的合同中约定的违约责任是可以减少的，最多也就把2000元余款另加银行同期利息给他。

晓风泪残

首先，合同双方应本着平等、公平、公正的原则签订合同。而楼主的承租合同中只有楼主的违约责任，而没有讲到出租方的责任，且违约金支付条款明显不合理，存在合同欺诈行为。其二，按照租金支付的原则来说，鲜有支付绝大部分而余少部分不付或者约期再付的情况（若约期再付，出租人理应出具书面证明，以兹证明承租人违约。当然，承租人通过转帐形式给出租人房租，给出租人可趁之机），很明显：出租人不能出具和承租人约定有再付余款的证据，从而可以确定出租人主观上有让承租人违约而获取利益的动机。而这是违反“诚实信用原则和善良风俗原则”的

郑在路上

没怎么懂

小小燕

任何牵扯利益的承诺，一定得有纸质协议签字画押，录个音也行啊，当今社会赖皮狗依然强势啊！

lvluo小仙

:lol 你的故事昨天我已经听了，其实也听得鬼冒火，我连骂你的心情都没有，年轻人，据说你新签的门市合同也不怎么样，你夫妻俩也是够傻逼的。法律高于道德，不能听信房东一面之词或口头承诺，做事多长个心眼，但愿你能舍得找个好点的律师让自己把损失降到最小，也给自己长点本事。就业局有个创业培训，建议你去参加一下，免费参加的，还管饭管甜点的，会教你们如何签合同，如何创业。

对于你的故事，我只想说，活该。但也希望你转危为安，遇到这样处心积虑的房东，是你这辈子最好的老师，你应该心怀感激。

lvluo小仙

总价款每天2%的违约金，如果你去年少交那2000元，房东没给你立字据的话，而合同里有写未按期付清房租也算违约的话，那么你已经违约一年多。你签的三年，假设总价款6万，  60000*2%=1200元/天*360天=43万元的违约金。

瓢瓢

拜读了

lvluo小仙

违约的认定





违约的责任

还好，是年租金，没给你写合同总价款。

不过你第二年的房租是4.5万，你少交了2000元，房东虽口头答应给你减免了，但是没得字据，现在他要追究你了，而且你已经产生了一年的违约。45000*2%/天=900元*365天=32万违约金。

lvluo小仙

事实已经很清楚了，看我来描述：

楼主在江北租了个门市开店，合同签了4年，每年租金有递增，第二年的时候租金是4.5万元，但是生意不好，跟房东协商减免了2000元，但是房东没立减免字据；而这被减免的2000元因为没有字据，也找不到证据证明是房东同意减免的；因此成了合同里的违约责任，房东今天来追究的时候，已经产生违约一年多了；合同有注明未按期付清房租算违约，需要支付年租金2%的违约金，而且违约金是按日支付。45000*2%/天=900元*365天=32万违约金

至于你搬家时候造成装修小范围破坏，那都不是事了

懒虫

学习了

霸气勿漏

艹，人心叵测，grd也忒黑了撒